Immobilienmarkt Kreis Heinsberg: Was bedeutet der demografische Wandel für die nächsten 2, 5 und 10 Jahre?

Ende 2025 lebten rund 263.500 Menschen im Kreis Heinsberg. Von einem akuten Bevölkerungsschwund kann also keine Rede sein.

Entscheidend ist jedoch nicht nur, wie viele Menschen hier leben, sondern wie alt sie sind und in welcher Lebensphase sie sich befinden.

Schon heute liegt das Durchschnittsalter in unserer Region bei rund 45 Jahren. Gleichzeitig wächst die Gruppe der älteren Menschen deutlich. Die aktuelle Pflegeplanung des Kreises Heinsberg erwartet, dass die Zahl der Menschen ab 65 Jahren allein zwischen 2025 und 2028 um 8,2 Prozent auf rund 66.900 Personen steigt.

Der demografische Wandel ist also kein Thema für 2050. Er findet bereits heute statt.

Für den Immobilienmarkt ist die andere Seite der Entwicklung mindestens genauso interessant.

Viele Käufer eines Einfamilienhauses befinden sich zwischen Ende 20 und Ende 30 – also in einer Lebensphase, in der Familiengründung und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden häufig zusammenkommen.

Deutschlandweit wurden 1990 noch rund 906.000 Kinder geboren. Im Jahr 2000 waren es nur noch rund 767.000, 2010 lediglich rund 678.000.

Die um die Jahrtausendwende und danach geborenen Generationen sind damit deutlich kleiner als viele Jahrgänge zehn oder zwanzig Jahre zuvor. Und genau diese Generationen kommen jetzt und in den nächsten Jahren verstärkt in das typische Alter für den Immobilienkauf.

Natürlich lassen sich Geburtenzahlen nicht eins zu eins in zukünftige Immobilienkäufer übersetzen. Zuwanderung, Einkommen, Zinsen und Haushaltsentwicklung spielen ebenfalls eine Rolle.


Die grundsätzliche Entwicklung ist dennoch interessant:
Auf der einen Seite wächst die Zahl älterer Immobilieneigentümer. Auf der anderen Seite rücken kleinere Generationen in das typische Käuferalter nach.

Ein typisches Beispiel kennen wir aus unserer täglichen Praxis:

Ein Ehepaar hat in den 1980er-Jahren ein Einfamilienhaus gebaut. Die Kinder sind ausgezogen, heute wohnen zwei Personen auf 150 oder 180 Quadratmetern mit großem Garten.

Mit zunehmendem Alter werden Treppen, Garten und Instandhaltung aufwendiger. Irgendwann wird eine kleinere, barrierearme Wohnung interessanter, oder das Haus geht später auf die nächste Generation über und wird von den Erben verkauft.

Solche Fälle erleben wir bereits heute. Mit einer wachsenden Zahl älterer Eigentümer dürften in den kommenden Jahren zunehmend Immobilien aufgrund von Verkleinerung, Umzug, Pflegebedürftigkeit oder Erbschaft auf den Markt kommen.

Gerade im Kreis Heinsberg betrifft das einen großen Bestand klassischer Einfamilienhäuser aus den 1960er-, 70er-, 80er- und 90er-Jahren.

In den nächsten zwei bis drei Jahren erwarten wir keinen demografisch bedingten Einbruch des Immobilienmarktes. Faktoren wie Bauzinsen, Finanzierungsmöglichkeiten und Konjunktur haben kurzfristig einen wesentlich größeren Einfluss. Das zusätzliche Angebot durch ältere Eigentümer dürfte zunächst schrittweise wachsen.

In etwa fünf Jahren könnte die Entwicklung deutlicher sichtbar werden. Mehr ältere Bestandsimmobilien könnten auf eine Käufergeneration treffen, die zahlenmäßig nicht im gleichen Maße wächst. Käufer hätten mehr Auswahl, Vermarktungszeiten könnten länger werden und marktgerechte Angebotspreise noch wichtiger.

In zehn Jahren dürfte der Generationenwechsel stärker spürbar sein. Weitere Immobilien kommen durch altersbedingte Verkäufe und Erbfälle auf den Markt, während auf der Nachfrageseite teilweise deutlich kleinere Jahrgänge stehen.

Unsere Einschätzung lautet deshalb:

Wenn das Angebot demografisch bedingt zunimmt, während die Nachfrage weitgehend stagniert, könnten die Preise für klassische Bestandsimmobilien im Kreis Heinsberg mittel- bis langfristig eher stagnieren oder leicht zurückgehen.

Das ist keine sichere Preisprognose. Zinsen, Zuwanderung, Einkommen, Neubautätigkeit und die wirtschaftliche Entwicklung werden ebenfalls entscheidenden Einfluss haben.

Der demografische Wandel wird nicht jede Immobilie gleichermaßen treffen.

Ein modernisiertes Einfamilienhaus in guter Lage mit vernünftiger Energieeffizienz und familiengerechtem Grundriss dürfte auch zukünftig Käufer finden.

Schwieriger könnte es für große, energetisch unsanierte Häuser werden, bei denen zusätzlich hohe Investitionen in Dach, Fenster, Heizung oder Bäder notwendig sind. Wenn Käufer aus einem größeren Angebot wählen können, werden Lage, Zustand und ein realistischer Preis noch wichtiger.

Auch innerhalb des Kreises Heinsberg bestehen Unterschiede. Gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Verkehrsanbindungen können beispielsweise in Erkelenz, Heinsberg, Hückelhoven, Geilenkirchen, Wegberg oder Übach-Palenberg langfristig wichtige Standortvorteile sein.

Gleichzeitig entstehen durch die alternde Bevölkerung neue Chancen: barrierearme Wohnungen, Bungalows, kleinere Häuser und zentrale Wohnlagen könnten stärker nachgefragt werden.

Nicht zwangsläufig.

Wer sein Haus langfristig selbst nutzen möchte, hat allein aufgrund der demografischen Entwicklung keinen Grund zu verkaufen.

Wer allerdings ohnehin darüber nachdenkt, seine Immobilie innerhalb der nächsten zwei, fünf oder zehn Jahre zu veräußern, sollte die Entwicklung berücksichtigen.

Aus heutiger Sicht gibt es demografisch wenig Anlass zu der Annahme, dass die Nachfrage nach klassischen Einfamilienhäusern im Kreis Heinsberg in den kommenden zehn Jahren deutlich steigen wird. Gleichzeitig könnte das Angebot schrittweise wachsen.

Für bestimmte ältere Bestandsimmobilien kann es deshalb sinnvoll sein, einen ohnehin geplanten Verkauf nicht unnötig lange hinauszuschieben.

Besonders interessant wird diese Frage, wenn in den nächsten Jahren größere Investitionen anstehen: Lohnt sich beispielsweise eine umfangreiche Modernisierung noch – oder ist ein früherer Verkauf wirtschaftlich die bessere Alternative?

Käufer sollten daraus umgekehrt nicht schließen, dass Immobilien in fünf oder zehn Jahren automatisch günstiger sein werden. Niemand kennt heute das zukünftige Zinsniveau, die Baukosten oder die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Umso wichtiger wird die Frage:

Ist die Immobilie, die ich heute kaufe, auch in zehn oder zwanzig Jahren noch attraktiv?

Eine gute Mikrolage, Infrastruktur, ein zeitgemäßer Grundriss, ein vernünftiger energetischer Zustand und ein marktgerechter Kaufpreis werden deshalb noch wichtiger.

Der Kreis Heinsberg steht nicht vor einem plötzlichen Bevölkerungseinbruch. Aber unsere Bevölkerung wird älter und gleichzeitig rücken kleinere Jahrgänge in das typische Immobilienkaufalter nach.

In den nächsten zwei bis drei Jahren dürfte dieser Effekt noch überschaubar bleiben. Innerhalb der kommenden fünf bis zehn Jahre könnte er für Angebot, Nachfrage und damit auch für die Preisentwicklung zunehmend relevant werden.

Unsere Einschätzung: Bei klassischen Bestandsimmobilien spricht die demografische Entwicklung eher für stagnierende bis leicht rückläufige Preise als für starke Preissteigerungen. Gute Immobilien in guten Lagen können sich davon weiterhin deutlich abheben.

Gerade für Eigentümer, die wissen, dass ihr Haus möglicherweise in einigen Jahren nicht mehr zur eigenen Lebenssituation passen wird, wird deshalb eine frühzeitige Beratung sinnvoll.

Was ist meine Immobilie heute wert? Welche Investitionen lohnen sich noch? Wie könnte sich die Nachfrage nach meinem Immobilientyp entwickeln? Und wäre ein Verkauf heute, in fünf Jahren oder noch später sinnvoll?

Je früher man sich mit diesen Fragen beschäftigt, desto größer bleibt der eigene Handlungsspielraum.

Als regionaler Immobilienmakler beobachten wir die Entwicklung im gesamten Kreis Heinsberg kontinuierlich. Wenn Sie sich Gedanken darüber machen, was in den kommenden Jahren mit Ihrer Immobilie geschehen soll, stehen wir Ihnen gerne frühzeitig und unverbindlich für eine persönliche Beratung zur Verfügung.

Denn eine gute Entscheidung beginnt nicht erst dann, wenn verkauft werden muss.

Sie möchten wissen, welchen Marktwert Ihre Immobilie im aktuellen Marktumfeld wirklich hat?

Dann sprechen Sie uns gerne an. Wir bewerten Ihre Immobilie anhand aktueller Marktdaten, regionaler Vergleichsobjekte und unserer langjährigen Marktkenntnis im Kreis Heinsberg - transparent, nachvollziehbar und selbstverständlich unverbindlich.

Dr. Dohmen Immobilien GmbH - Ihr Immobilienmakler im Kreis Heinsberg.

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