Steigende Bauzinsen - Was bedeutet das für Immobilienverkäufer und Käufer im Kreis Heinsberg?

Diese Frage stellen uns aktuell viele Eigentümer im Kreis Heinsberg. Die kurze Antwort lautet: Nicht automatisch - aber der Markt hat sich verändert.

Während Anfang 2022 Immobilienfinanzierungen teilweise noch zu Zinssätzen von rund 1 % möglich waren, liegen die Bauzinsen heute - je nach Bonität und Zinsbindung - häufig zwischen 3,5 % und 4 %. Das hat die monatliche Finanzierungsbelastung vieler Käufer erheblich erhöht und den Immobilienmarkt nachhaltig verändert.

Nehmen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR. In beiden Beispielen gehen wir von einer anfänglichen Tilgung von 2 % aus.


                                                                                       Anfang 2022                                         Heute
Kaufpreis                                                                         350.000EUR                                   350.000 EUR
Sollzinsca.                                                                         ca.1,0 %                                             ca. 4,0 %
Anfangstilgung                                                                     2,0 %                                                   2,0 %
Monatliche Rate (Zins + Tilgung)                                  ca. 875 EUR                                   ca. 1.750 EUR
Empfohlenes Haushaltsnettoeinkommen*           ca. 2.600-3.000 EUR                    ca. 5.500 EUR oder mehr

*Die Angaben dienen als vereinfachtes Rechenbeispiel. Die tatsächlich erforderliche Einkommenshöhe hängt unter anderem von Eigenkapital, Nebenkosten, Darlehenshöhe, Laufzeit sowie den persönlichen Lebenshaltungskosten ab.

• Monatliche Rate nahezu verdoppelt

• Erforderliches Haushaltseinkommen deutlich gestiegen

• Die Zahl potenzieller Käufer ist dadurch spürbar kleiner geworden

Viele Eigentümer wundern sich, warum ihre Immobilie heute nicht mehr die Preise aus den Jahren 2021 oder Anfang 2022 erzielt. Der Grund liegt häufig nicht in der Immobilie selbst, sondern in der Finanzierung. Für dasselbe Haus muss ein Käufer heute nahezu die doppelte Monatsrate aufbringen. Dadurch wird der Kreis potenzieller Käufer automatisch kleiner - und genau deshalb hat sich das Preisniveau bereits an die veränderten Marktbedingungen angepasst.

Genau darin liegt eine der größten Veränderungen am Immobilienmarkt.

Obwohl der Kaufpreis in unserem Beispiel identisch geblieben ist, hat sich die monatliche Belastung nahezu verdoppelt. Während Haushalte mit einem Nettoeinkommen von rund 2.800 EUR Anfang 2022 häufig noch eine Finanzierung realisieren konnten, ist heute oftmals ein Haushaltsnettoeinkommen von rund 5.500 EUR oder mehr erforderlich.

Diese Einkommensgruppe ist naturgemäß deutlich kleiner. Das bedeutet: Die potenzielle Käuferschicht ist heute wesentlich kleiner als noch vor vier Jahren.

Für Verkäufer ist diese Erkenntnis enorm wichtig. Denn sie erklärt, warum sich Vermarktungszeiten verlängert haben und warum Kaufinteressenten heute deutlich sensibler auf den Angebotspreis reagieren.

Viele Eigentümer orientieren sich gedanklich noch immer an den Höchstpreisen aus den Jahren 2021 und Anfang 2022.

Dabei hat der Markt längst auf die gestiegenen Finanzierungskosten reagiert.

Die Kaufpreise sind vielerorts bereits moderat zurückgegangen und haben sich der geringeren Finanzierbarkeit angepasst. Von einem generellen Preisverfall kann im Kreis Heinsberg zwar keine Rede sein, die Spitzenpreise der Boomjahre lassen sich heute jedoch in vielen Fällen nicht mehr erzielen.

Ein Satz, den wir nahezu wöchentlich hören:

"Unser Nachbar hat vor zwei Jahren noch 420.000 EUR für sein Haus bekommen. Dann muss unseres doch mindestens genauso viel wert sein."

Unsere Gegenfrage lautet dann immer:

Wann wurde die Immobilie verkauft?

Denn genau hier liegt der entscheidende Unterschied.

Anfang 2022 herrschten völlig andere Marktbedingungen. Historisch niedrige Bauzinsen ermöglichten Käufern deutlich höhere Finanzierungen. Dadurch konnten auch höhere Kaufpreise erzielt werden.

Heute gelten andere Rahmenbedingungen. Deshalb lassen sich Verkaufspreise aus den Boomjahren nur noch sehr eingeschränkt auf den heutigen Markt übertragen.

Ebenso häufig hören wir:

"Im Internet werden vergleichbare Häuser doch auch für deutlich höhere Preise angeboten."

Doch genau hier liegt ein weit verbreiteter Irrtum.

Immobilienportale zeigen ausschließlich Angebotspreise - nicht jedoch die tatsächlich erzielten Verkaufspreise.

Ob eine Immobilie zu diesem Preis verkauft wird, monatelang online bleibt oder später mehrfach reduziert werden muss, erkennt man dort nicht.

Hinzu kommt, dass manche Eigentümer bewusst mit einem sehr hohen Angebotspreis starten - frei nach dem Motto:

"Runtergehen kann man später immer noch."

Auch manche Anbieter wählen bewusst einen ambitionierten Einstiegspreis, um zunächst die Marktreaktion zu testen.

Für Eigentümer birgt das ein erhebliches Risiko. Wer sich ausschließlich an solchen Inseraten orientiert, erhält schnell ein falsches Bild vom tatsächlichen Marktwert seiner Immobilie.

Eine zu hohe Preisstrategie führt häufig dazu, dass eine Immobilie lange am Markt bleibt. Kaufinteressenten werden skeptisch, die Nachfrage sinkt und am Ende muss der Preis mehrfach reduziert werden. Nicht selten wird dadurch sogar weniger erzielt, als bei einer von Anfang an marktgerechten Einpreisung möglich gewesen wäre.

Gerade deshalb ist eine seriöse Wertermittlung heute wichtiger als jemals zuvor.

Sie berücksichtigt nicht nur Lage, Größe und Ausstattung Ihrer Immobilie, sondern vor allem das aktuelle Marktgeschehen, die regionale Nachfrage im Kreis Heinsberg sowie die tatsächlich erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien.

Nur so lässt sich ein marktgerechter Angebotspreis festlegen, der sowohl Käufer anspricht als auch das bestmögliche Verkaufsergebnis ermöglicht.

Auch Käufer sollten sich von den höheren Zinsen nicht entmutigen lassen.

Denn den gestiegenen Finanzierungskosten stehen heute vielerorts bereits moderat gesunkene Kaufpreise gegenüber. Gleichzeitig ist das Angebot wieder größer geworden als während der Boomphase, wodurch Kaufinteressenten häufig mehr Auswahl und bessere Verhandlungsmöglichkeiten haben.

Unser Rat lautet deshalb:

Lassen Sie sich frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung erstellen und konzentrieren Sie sich auf Immobilien, die langfristig zu Ihren persönlichen und finanziellen Möglichkeiten passen.Hier können Sie Ihren Text eingeben.

Der Immobilienmarkt im Kreis Heinsberg ist nicht eingebrochen - er hat sich normalisiert.

Die außergewöhnlichen Marktbedingungen der Jahre 2021 und Anfang 2022 gehören der Vergangenheit an. Heute zählen eine realistische Preisstrategie, eine fundierte Marktkenntnis und eine professionelle Wertermittlung mehr denn je.

Wer seine Immobilie auf Grundlage aktueller Marktdaten bewertet und sich nicht ausschließlich an alten Verkaufspreisen oder Internetinseraten orientiert, schafft die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Verkauf.

Sie möchten wissen, welchen Marktwert Ihre Immobilie im aktuellen Marktumfeld wirklich hat?

Dann sprechen Sie uns gerne an. Wir bewerten Ihre Immobilie anhand aktueller Marktdaten, regionaler Vergleichsobjekte und unserer langjährigen Marktkenntnis im Kreis Heinsberg - transparent, nachvollziehbar und selbstverständlich unverbindlich.

Dr. Dohmen Immobilien GmbH - Ihr Immobilienmakler im Kreis Heinsberg.
Wir freuen uns, wenn Sie regelmäßig vorbeischauen.